El colapso de propiedades de $18 billones de China: de Evergrande a Vanke y más allá
🏚️ Incumplimientos de desarrolladores: pesos pesados como China Evergrande (una vez el más grande de China, ahora en liquidación) y Country Garden (anteriormente el número 1 en ventas) han colapsado bajo deudas masivas. Constructores más pequeños (Sunac, Logan, Shimao, etc.) también están reestructurando miles de millones de dólares en bonos.
💰 $18 billones perdidos: Bloomberg estima que los hogares chinos han visto evaporarse alrededor de $18 billones de riqueza en la prolongada recesión del mercado de vivienda. Los precios de las viviendas han bajado aproximadamente un 20-30% desde sus picos, eliminando los ahorros de la clase media y arrastrando el crecimiento económico.
📉 Arrastre económico: El sector inmobiliario una vez alimentó aproximadamente el 25-35% del PIB de China y representó aproximadamente el 80% de la riqueza de los hogares. Su colapso ha reducido el gasto del consumidor y la inversión. Las ventas de viviendas han caído (de ¥15 billones en 2021 a menos de ¥12 billones en 2023), y los inventarios de apartamentos vacíos siguen siendo altos. La confianza está en su punto más bajo mientras los compradores evitan el mercado.
🌐 Ondas de choque globales: La caída de China ha dejado preocupados a los exportadores de materias primas. La débil demanda de propiedades está drenando la demanda de acero, cobre y petróleo, mientras que los intentos de estímulo chino (compras de apartamentos no vendidos, recortes de tasas) solo han provocado rallies temporales en las materias primas. Paradójicamente, los mercados bursátiles globales han ignorado en gran medida la crisis hasta ahora: los analistas dicen que el dolor está contenido dentro del sistema financiero altamente controlado de China. Aún así, una desaceleración prolongada en China podría enfriar el crecimiento global y aliviar las presiones inflacionarias en todo el mundo.
🏦 Respuesta política: Frente a esta crisis, Pekín ha intervenido de manera selectiva. Los gobiernos locales emitirán bonos especiales para comprar viviendas no vendidas, y los prestamistas estatales están apoyando a las empresas clave. Vanke, el último desarrollador de primera línea, está siendo tratado como “demasiado grande para fracasar”: las autoridades de Shenzhen planean un respaldo de aproximadamente ¥50 mil millones ($6.8 mil millones) este año para cubrir su déficit. Incluso con estas medidas, los analistas advierten que no hay soluciones rápidas: los líderes de China ahora ven el sector inmobiliario como un freno al crecimiento, no como un salvador.
El desglose: ¿Quién está cayendo y por qué?
La crisis inmobiliaria de China ha derribado a casi todos los que se endeudaron demasiado. Evergrande, una vez una firma milagro de rápido crecimiento, terminó con aproximadamente $300 mil millones en pasivos y ahora está en liquidación ordenada por un tribunal en Hong Kong. Country Garden, hasta hace poco el mayor constructor de China, incumplió alrededor de $14 mil millones de deuda en el extranjero y está luchando por recortar aproximadamente el 78% de lo que debe. Sunac, otra estrella de la industria, ha reestructurado su deuda en dos ocasiones (en el país y en el extranjero), lidiando con casi $10 mil millones de bonos en limbo. Incluso los desarrolladores privados más pequeños han quebrado por cientos, dejando apartamentos inacabados y compradores de viviendas enojados a su paso.
¿Por qué el colapso? Una convergencia de política y economía. Las restricciones crediticias de “tres líneas rojas” de Pekín en 2020 apretaron el endeudamiento de los desarrolladores justo cuando la economía de China estaba desacelerándose. Los bloqueos por Covid aplastaron la demanda y ahora la demografía está cambiando: China simplemente no necesita tantos hogares nuevos cada año como antes. Esto ha creado un exceso: en las ciudades de primer nivel, el inventario de viviendas no vendidas se ha reducido de casi 20 a 12½ meses de ventas, pero sigue siendo excesivo en otros lugares. El alto apalancamiento y la caída de precios provocaron incumplimientos generalizados, lo que a su vez congeló los préstamos y asustó a los compradores. La conclusión: incluso los apartamentos que una vez se consideraron inversiones seguras ahora se comercian a un 25-40% por debajo de los máximos anteriores.
Este colapso ha afectado los bolsillos de la clase media. Antes del colapso, el 80% de la riqueza de los hogares chinos estaba en propiedades; ahora está más cerca del 70%. Cientos de desarrolladores han fallado o han sido rescatados, y los precios de las viviendas han bajado aproximadamente un 4-5% a nivel nacional en 2024; los analistas esperan otra caída de aproximadamente el 5% en 2025. El sector inmobiliario ya no es el motor de la economía china: los economistas señalan que no estabilizará el crecimiento como lo hacía antes de 2020.
Ondas de choque en el mercado global
Para el mundo, la carnicería inmobiliaria de China es una bolsa mixta. Por un lado, los mercados globales de materias primas han sentido el golpe: la débil construcción china y las exportaciones de recursos como acero, cobre y mineral de hierro han empujado los precios hacia abajo este año. (Los analistas dicen que hasta que China realmente solucione su exceso de propiedades, la demanda de esas materias primas se mantendrá moderada). Muchos inversores extranjeros siguen siendo cautelosos con los mercados emergentes: un informe reciente sugiere que el crédito extranjero a las empresas chinas casi se ha secado, y los fondos globales se han inclinado hacia activos más seguros.
Sorprendentemente, los mercados bursátiles más allá de China han ignorado en gran medida. Después de un primer titubeo a principios de 2024, Wall Street y Europa no han tenido un pánico al estilo Lehman. Los comerciantes notan que la mayoría de las pérdidas del sector inmobiliario chino ya están “incorporadas” en los precios. La fuerte propiedad gubernamental del sistema financiero chino también significa que los bancos pueden absorber silenciosamente los incumplimientos (es decir, “no hay momento Lehman”, como lo expresó un analista).
Dicho esto, hay efectos en cadena reales a tener en cuenta. Un desaceleramiento continuo en China socavaría las previsiones de crecimiento global: los exportadores desde Australia hasta Brasil podrían ver una menor demanda y podrían empujar a los inversores internacionales a refugios de mayor calidad. En los mercados de crédito, podría surgir un aspecto positivo: si el dinero huye de los bonos y acciones chinas, algunos podrían fluir hacia propiedades y acciones tecnológicas de EE. UU. o la UE como apuestas relativamente seguras. De hecho, los analistas señalan que los inversores chinos ya están tratando las viviendas en EE. UU. como un “refugio seguro”, una tendencia que podría eventualmente empujar las tasas hipotecarias en EE. UU. hacia abajo. Los banqueros centrales de todo el mundo estarán observando esto cuidadosamente: una fuerte desaceleración en China podría incluso llevar a la Fed o al BCE a pausar los aumentos de tasas de interés.
En resumen, el mundo debe esperar un viaje accidentado. Por ahora, la masacre inmobiliaria de China es un freno al crecimiento, pero no una crisis financiera global inmediata. Eso podría cambiar si el estímulo de Pekín no es suficiente, así que mantén un ojo en las materias primas, las monedas de mercados emergentes y los anuncios de políticas de China.
Lo que esto significa para ti
Inversores: Reevalúen carteras con exposición a China. Las inversiones inmobiliarias y de construcción en Asia siguen siendo de alto riesgo, por lo que muchos administradores de fondos ya han limitado sus apuestas en bonos basura chinos. Las acciones tecnológicas y de consumo, tanto en China como a nivel global, pueden superar las inversiones en propiedades durante los próximos años. Estén atentos a los cambios en las políticas chinas: un mayor alivio (reducciones en las tasas hipotecarias, compras de viviendas financiadas por el estado) podría proporcionar rebotes a corto plazo, pero los cambios estructurales (como un mayor control estatal sobre sectores “estratégicos”) son la nueva norma.
Materias primas y comercio: Si comercia con materias primas o dirige un negocio de exportación, espere una cierta reducción en la demanda desde China. Eso podría significar costos de insumos más bajos para los fabricantes de todo el mundo (bueno para los márgenes de ganancia), pero también mercados más ajustados para los exportadores de materias primas. Por el contrario, una propiedad más barata podría eventualmente aumentar el gasto del consumidor chino y las importaciones de bienes de consumo (si los propietarios se sienten menos ahogados).
Moneda y tasas: El yuan podría seguir bajo presión, por lo que los inversores basados en dólares deberían cubrirse donde sea posible. En una nota más positiva, la demanda tambaleante de China podría aliviar las presiones inflacionarias globales, lo que a su vez podría evitar que las tasas de interés en Occidente suban más. Los propietarios y titulares de hipotecas en EE. UU. y Europa podrían incluso recibir un respiro si la inversión inmobiliaria fluye fuera de China y hacia la vivienda occidental (poniendo una ligera presión a la baja sobre las tasas hipotecarias).
Perspectiva general: Piensa en el colapso inmobiliario de China como una larga temporada de invierno para su economía. Los responsables de políticas seguirán tapando huecos: comprando viviendas, prestando a desarrolladores, instando a los bancos a prestar, pero la recuperación en términos generales será lenta. Mientras tanto, las empresas y los inversores globales deben prepararse para una demanda china moderada. Para los consumidores cotidianos en Occidente, esto probablemente significa materias primas y bienes de consumo más baratos con el tiempo (buenas noticias), pero también un crecimiento global generalmente más lento.
En resumen: la burbuja inmobiliaria de China ha estallado y no se recuperará rápidamente. La pérdida de riqueza de $18 billones es un recordatorio contundente de que el auge ha terminado. Se espera que Pekín implemente más apoyo y reformas para contener las consecuencias, pero también hay que estar preparado para una caída prolongada en la propiedad china. En otras palabras, esta crisis inmobiliaria es un maratón, no una carrera rápida. 🌍💥📉
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