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Da un lato, il mercato azionario sta crollando, dall'altro, il mercato immobiliare sta vendendo bene; la divergenza attuale di Dubai rappresenta un'opportunità di trading che capita una volta ogni dieci anni.
L'indice immobiliare del mercato finanziario di Dubai è crollato del 21,4% in soli 14 giorni, con i tre principali titoli immobiliari, Emaar, Aldar e Deyaar, che hanno perso complessivamente 248,7 miliardi di dollari di capitalizzazione di mercato, e l'opinione pubblica grida direttamente al crollo del mercato immobiliare e alla fine dei rifugi sicuri.
Tuttavia, i dati reali delle transazioni sono completamente opposti:
Sono stati venduti 3.570 immobili in una settimana, con un volume di transazioni di 11,93 miliardi di dirham, e il volume delle transazioni è aumentato del 12% rispetto al mese precedente.
I prezzi reali degli immobili hanno registrato solo sconti lievi del 5,8%-9,2%, non si tratta affatto di un crollo.
Il confronto con la storia è più chiaro:
Nel 2008, durante la crisi finanziaria, i prezzi degli immobili a Dubai sono crollati del 60%; quello era un vero crollo;
Questa volta non ci sono crisi di leva, né eccesso di offerta, né restrizioni creditizie, solo l'emozione causata dalla guerra.
Tutte le istituzioni di riferimento non prevedono un crollo del 50%-70%; Knight Frank prevede che, dopo un allentamento del conflitto, gli immobili di alta qualità possano aumentare del 3,2%.
Le tre possibili traiettorie future sono molto chiare:
La guerra finisce nel secondo trimestre (probabilità 45%): il mercato azionario di Dubai rimbalza del 15%-25%
Il conflitto continua fino alla fine dell'anno (probabilità 40%): i prezzi degli immobili correggono del 15%-25%
La guerra si intensifica notevolmente (probabilità 15%): l'indice scende del 30%-40%, che è comunque lontano dal 2008.
I capitali in realtà non hanno lasciato Dubai; una piccola quantità di deflusso e la capitalizzazione di mercato evaporata sono insignificanti.
È il mercato azionario che sta prezzando in modo panico, non è che il mercato reale sia realmente crollato.
Le leggi storiche non sono mai cambiate:
Il mercato azionario crolla più velocemente in caso di panico, il mercato reale ha la maggiore resilienza; il divario tra emozioni e fondamentali è sempre un'opportunità per gli investitori a lungo termine.
I grattacieli sono colpiti, l'indice è in caduta libera, mentre il mercato delle transazioni è ancora in piena attività.