Nessuna agenzia federale lo traccia. Nessun regolatore statale lo riporta. Eppure, una nuova analisi di TrueHOA stima che gli americani spendano almeno tra $5 e $10 miliardi all'anno in controversie e contenziosi legati alle HOA, un enorme centro di costi legali, per lo più non tracciati, nel settore immobiliare residenziale. La stima copre entrambe le parti della controversia: i $3–5 miliardi assorbiti dalle associazioni HOA tramite bilanci operativi, valutazioni speciali e azioni di recupero, e i $2–5 miliardi pagati di tasca propria dai proprietari di casa che assumono avvocati, pagano multe contestate o pagano piuttosto che affrontare costi che non possono permettersi. Nessuno pubblica questo numero perché nessuno ha dovuto farlo. Con 370.000 entità legali separate, nessun requisito di rendicontazione finanziaria standardizzato e nessuna autorità centrale con il mandato di sommarlo, il totale rimane invisibile.
“Questi costi sono sepolti all'interno di 370.000 budget separati. Quella invisibilità è il problema. Non puoi risolvere ciò che non puoi vedere.” — Jonathan Gropper, J.D., Fondatore, TrueHOA
Da qualche parte in questo momento, un gestore di proprietà sta subendo un interrogatorio. Un consiglio è in causa. Un risultato elettorale è contestato. E il tracciato cartaceo, se esiste, è un cumulo di deleghe che nessuno può verificare, un voto via email che nessuno ha archiviato, o un conteggio per alzata di mano che esiste solo nella memoria di qualcuno.
Più di 77 milioni di americani vivono sotto la governance HOA, soggetti alle decisioni del consiglio su budget, valutazioni, regole e leadership che influenzano la vita quotidiana e i valori delle case. Eppure i metodi utilizzati per raggiungere quelle decisioni appartengono all'era delle stampanti a matrice e delle copie carbone: schede cartacee, voti via email, catene di deleghe, conteggi in sala. In pratica, questi non sono sistemi di voto verificabili. Sono generatori di responsabilità.
Oggi, TrueHOA sta facendo luce sulla crisi di governance che è rimasta non quantificata per decenni e sta lanciando il primo standard elettorale verificato crittograficamente costruito per le associazioni comunitarie: Governance Verificata.
L'esposizione di cui nessuno sta parlando
Quando un voto è contestato, e sempre più spesso lo sono, l'onere della prova ricade sulle persone che hanno gestito il processo. Ciò significa il gestore della proprietà, il consiglio e la società di gestione. Se il risultato non può essere verificato in modo indipendente da cima a fondo, non può essere facilmente difeso. Non in una controversia, non in mediazione e non in tribunale.
La questione non è “abbiamo seguito un processo?” È: Possiamo dimostrare il risultato?
TrueHOA ha un nome per i sistemi su cui molte comunità continuano a fare affidamento: governance non verificabile. È la pratica di chiedere ai proprietari di casa e ai tribunali di accettare semplicemente decisioni critiche senza prove trasparenti, auditabili e immutabili dell'esito e del processo utilizzato per raggiungerlo.
“Se non può essere completamente verificato, non può essere facilmente difeso. L'onere si sposta sui gestori di proprietà, sui consigli e, in ultima analisi, sulla comunità stessa.” — Jonathan Gropper, J.D., Fondatore, TrueHOA
I voti contestati alimentano le controversie. Le controversie innescano contenziosi. I contenziosi aumentano i costi legali e amministrativi, che a loro volta aumentano le quote HOA e erodono i valori immobiliari. Tutti nella comunità perdono.
“Il processo non è prova. Condurre un'elezione non è la stessa cosa che poter dimostrare il suo esito e correttezza in ogni fase del processo.” — Jonathan Gropper, J.D., Fondatore, TrueHOA
Perché le controversie HOA costano più di quanto dovrebbero
Per i proprietari di casa che hanno cercato di contestare un risultato elettorale del consiglio, contestare una multa o mettere in discussione come è stata approvata una valutazione speciale, l'esperienza è la stessa: non ci sono prove indiscutibili. Non perché il consiglio abbia agito in mala fede, ma perché il sistema non è mai stato progettato per produrre in modo affidabile alcuna prova. Quando un proprietario contesta come è stato condotto un voto, l'HOA controlla i registri, mantiene gli avvocati e trasferisce i costi legali a tutti i proprietari di casa attraverso valutazioni e clausole di trasferimento delle spese. La maggior parte delle controversie non si risolve sui meriti. Si risolvono su chi può permettersi di continuare a combattere.
Questi sono i costi che vengono conteggiati. Quelli che non lo sono sono maggiori e meno visibili: proprietari di casa che pagano multe contestate perché un avvocato costerebbe più della multa, elezioni lasciate non contestate perché nessun rimedio realistico giustifica la fattura legale, e proprietà vendute precocemente per sfuggire a controversie irrisolte. Questi costi non compaiono in alcun budget o filing. Sono l'economia ombra del fallimento della governance HOA, e probabilmente superano le spese legali che vengono conteggiate.
“Non verificabile significa indifendibile nel momento in cui la fiducia si rompe e viene richiesta prova. Allora il problema diventa davvero costoso.” — Jonathan Gropper, J.D., Fondatore, TrueHOA
Un messaggio diretto ai gestori di proprietà e ai gestori di portafoglio
Se gestisci una comunità o migliaia, erediti il rischio di processo di ogni voto tenuto sotto la tua supervisione. Le elezioni non verificabili non sono un problema dei proprietari di casa. Sono una responsabilità professionale. Con l'aumento del controllo sulle HOA riguardo a tasse, valutazioni speciali, applicazione e responsabilità della leadership, lo standard di cura su come le comunità votano sta aumentando di pari passo.
La questione non è se il tuo attuale processo sia legale. È se sia difendibile quando qualcuno lo contesta. Se la risposta è incerta, l'esposizione è reale.
Lo standard: Governance Verificata
La risposta di TrueHOA è Governance Verificata. Un framework costruito sul presupposto che ogni elezione HOA e voto comunitario debbano essere provabili, dal momento in cui viene espressa una scheda fino alla tabulazione finale, da chiunque debba verificarlo.
Sotto la Governance Verificata, ogni voto è cronologicamente marcato e ancorato crittograficamente. Ogni partecipante è verificato senza compromettere la privacy delle schede. Ogni risultato può essere auditato in modo indipendente in qualsiasi momento. L'esito non è una rivendicazione, è una prova. Questo è uno standard verificabile su come le comunità prendono decisioni.
Lo standard va oltre l'elezione annuale del consiglio. Le comunità meglio gestite prendono decisioni provabili durante tutto l'anno su valutazioni, modifiche delle regole, approvazioni di budget e emendamenti di governance.
“Le comunità meglio gestite non votano semplicemente una volta all'anno. Costruiscono partecipazione durante tutto l'anno sulle decisioni che plasmano la comunità. Questo funziona solo quando le persone sanno che il risultato è provabile dall'inizio alla fine.” — Jonathan Gropper, J.D., Fondatore, TrueHOA
Certificazione gratuita: Specialista di Governance Verificata (VGS)
TrueHOA ha lanciato una certificazione online gratuita per Specialist di Governance Verificata (VGS) per membri del consiglio HOA e gestori di proprietà. Il programma offre alle comunità un percorso pratico supportato da credenziali per implementare pratiche di voto e elezione verificabili. I gestori di proprietà che completano la certificazione possono apprendere le migliori pratiche per ridurre le attriti nelle elezioni e impostare il tono per risultati positivi della comunità con la governance verificata come differenziante in tutto il loro portafoglio.
Le iscrizioni sono aperte ora su TrueHOA.app/VGS
L'era del voto HOA non verificabile sta finendo
Le comunità che adottano la Governance Verificata ridurranno le controversie, aumenteranno la partecipazione, rafforzeranno la fiducia nella leadership e proteggeranno i valori immobiliari dei loro residenti. Quelle che non lo faranno continueranno a fare affidamento su un processo che non può rispondere all'unica domanda che conta di più quando le cose vanno male.
La fiducia fallisce. La prova no.
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Informazioni sulla metodologia dello studio
Maggiori dettagli dello studio TrueHOA possono essere trovati su www.TrueHOA.app/press
Informazioni su TrueHOA
TrueHOA fornisce un'infrastruttura elettorale e di voto verificata facile da implementare per le associazioni comunitarie, consentendo decisioni trasparenti, auditabili e difendibili crittograficamente per consigli, gestori di proprietà e proprietari di casa. Il framework di Governance Verificata di TrueHOA è il primo standard costruito appositamente per la governance comunitaria provabile nell'industria HOA. Scopri di più su TrueHOA.app.
Il post TrueHOA scopre che gli americani spendono un stimato $10 miliardi all'anno per combattere le loro HOA. è apparso per la prima volta su Visionary Financial.