Fannie Mae tagad ļauj mājas pircējiem ieķīlāt Bitcoin, nevis to pārdot. Mehānisms ir vienkāršāks, nekā izklausās. Kam tas patiešām palīdz, ir šaurāka grupa, nekā reklamēts.
Galvenie secinājumi
Fannie Mae zaļā gaisma kripto atbalstītām hipotēkām: pirmo reizi vēsturē, saskaņā ar FHFA direktīvu
Divu aizdevumu struktūra: tradicionālā hipotēka plus kripto nodrošināts pirmā iemaksa aizdevums
Nav nodokļu notikuma: Bitcoin ieķīlāts, nav pārdots; bloķēts Coinbase Prime glabātavā uz aizdevuma termiņu
2.5:1 nodrošinājuma attiecība: $250,000 Bitcoin nepieciešams $100,000 pirmā iemaksa uz $500K māju
Fannie Mae ir pieņēmusi savu pirmo kripto nodrošināto hipotēku produktu, ko īstenoja sadarbība starp hipotēku aizdevēju Better Home & Finance un Coinbase, sekojot Federālās Housing Finance Agency direktīvai, kas lika Fannie Mae un Freddie Mac integrēt digitālos aktīvus hipotēku riska novērtējumos.
Kā patiesībā darbojas divu aizdevumu struktūra
Mehānisms balstās uz diviem aizdevumiem, kas darbojas vienlaicīgi. Pirmais ir standarta konvencionālais hipotekārais aizdevums, kas atbilst Fannie Mae noteikumiem un ir piemērots aģentūras iegādei un sekuritizācijai. Otrais ir aizdevums, kas ir nodrošināts ar aizņēmēja kriptovalūtu, kas pilnībā tiek izmantots, lai finansētu skaidras naudas pirmo iemaksu pirmajam aizdevumam. Abi aizdevumi nes to pašu procentu likmi un amortizācijas termiņu, un aizņēmējs tos pārvalda, izmantojot vienu apvienotu ikmēneša maksājumu ASV dolāros.
Par $500,000 mājokļa iegādi, pircējs nodrošina $250,000 Bitcoin, lai nodrošinātu $100,000 pirmās iemaksas aizdevumu, kas atbilst 20% pirmās iemaksas. Divu aizdevumu struktūra saglabā Bitcoin ekspozīciju un izvairās no kapitāla pieauguma nodokļa notikuma, ko izraisītu pārdošana, bet kripto ir iesaldēts Coinbase Prime glabāšanā aizdevuma laikā un to nevar tirgot, kas nozīmē, ka pircējs zaudē iespēju rīkoties ar cenu izmaiņām abos virzienos potenciāli 30 gadus.
Struktūrā iekļautā svārstību aizsardzība ir konkrēta: procentu likmes un aizdevuma nosacījumi ir iesaldēti, un nav nekavējoties margin call, ja Bitcoin cena krītas, ja vien aizņēmējs turpina veikt ikmēneša maksājumus laikā. Kripto ir apdraudēts tikai gadījumā, ja ir nokavējums vai ilgstoša maksājumu kavēšanās. Kripto ieķīlēšana apmierina pirmās iemaksas un aktīvu rezervju prasības, bet aizņēmējiem joprojām jāatbilst standarta Fannie Mae kritērijiem attiecībā uz kredītreitingiem, parādu un ienākumu attiecībām un verificētiem ienākumiem.
Ko parādīja pirmais reālais darījums
Kripto maka atbilstības pārbaude, ko identificējusi Katrina Kemp kā vissarežģītāko daļu no $4.2 miljonu Boca Raton darījuma, ir šķērslis, kas noteiks, cik ātri kripto hipotēkas var pāriet no luksusa darījumiem uz galvenās pieņemšanas līmeni, neskatoties uz to, cik vienkārša kļūst pati divu aizdevumu mehānika. Darījums tika noslēgts 23 dienās no saraksta līdz noslēgumam, ātrāk nekā daži tradicionālie darījumi, bet atbilstības slānis ir mainīgais: pircējs, kura kripto turējumi ir viegli verificējami, noslēdz darījumu 23 dienās, bet pircējs, kura turējumiem ir sarežģītāka izcelsme, saskaras ar garāku procesu.
Kam šis produkts patiešām kalpo un kam ne
2.5:1 nodrošinājuma prasība, kas iekļauta piemērā, kur $250,000 Bitcoin nodrošina $100,000 pirmā iemaksa, nozīmē, ka produkts ir paredzēts pircējiem, kuri tur būtiski vairāk Bitcoin, nekā nepieciešams pirmās iemaksas segšanai, kas raksturo ultra-luksusa un agrīno adopciju tirgu, ko nišas aizdevēji jau apkalpoja, nevis jaunos vidusšķiras pircējus, kurus pat Fox Business atzīmēja kā plānoto izaugsmes demogrāfiju.
https://www.youtube.com/watch?v=NhLgCR2OUNI
Analītiski, vidusšķiras pircējs, kuram ir $250,000 Bitcoin un nepieciešami $100,000 pirmā iemaksa, varētu alternatīvi pārdot $100,000 Bitcoin, samaksāt kapitāla pieauguma nodokli un saglabāt atlikumu, neiesaldējot $250,000 uz 30 gadiem. Šī produkta priekšrocība ir vispārliecinošākā pircējiem, kuru Bitcoin pozīcija ir pietiekami liela, lai nodokļu atlikšana un saglabāta ekspozīcija pārsniegtu aizdevuma nodrošināšanas izmaksas.
Mājokļu eksperti, kas citēti segmentā, ir optimistiski, bet brīdina, ka Bitcoin svārstīgums var ietekmēt pieejamību darījuma vidū. Ieteikums katram pircējam: strādājiet ar juristu, nekustamo īpašumu aģentu un īpašuma uzņēmumu, kuri saprot tehnoloģiju, pirms turpināt.