Fannie Mae teraz pozwala kupującym domy zadeklarować Bitcoin zamiast go sprzedawać. Mechanizm jest prostszy niż się wydaje. Kto tak naprawdę zyskuje, to węższa grupa niż reklamowana.
Kluczowe wnioski
Fannie Mae zatwierdziła hipoteki zabezpieczone kryptowalutami: pierwszy raz w historii, zgodnie z dyrektywą FHFA
Struktura dualnego kredytu: tradycyjna hipoteka plus pożyczka na zaliczkę zabezpieczona kryptowalutą
Brak zdarzenia podatkowego: Bitcoin zadeklarowany nie sprzedany; zablokowany w depozycie Coinbase Prime na czas trwania pożyczki
Wskaźnik zabezpieczenia 2.5:1: $250,000 Bitcoin wymagany na $100,000 zaliczki przy zakupie domu za $500K
Fannie Mae przyjęła swój pierwszy produkt hipoteczny zabezpieczony kryptowalutą, zrealizowany dzięki partnerstwu z pożyczkodawcą Better Home & Finance oraz Coinbase, w odpowiedzi na dyrektywę Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa, która nakazała Fannie Mae i Freddie Mac włączenie aktywów cyfrowych do ocen ryzyka hipotecznego.
Jak naprawdę działa struktura podwójnej pożyczki
Mechanizm oparty jest na dwóch pożyczkach działających jednocześnie. Pierwsza to standardowa konwencjonalna hipoteka, która spełnia zasady Fannie Mae i jest kwalifikowana do zakupu i sekurytyzacji przez agencję. Druga to pożyczka zabezpieczona kryptowalutą pożyczkobiorcy, używana w całości do sfinansowania gotówkowej zaliczki na pierwszą pożyczkę. Obie mają tę samą stopę procentową i okres amortyzacji, a pożyczkobiorca zarządza nimi poprzez jedną wspólną miesięczną płatność w dolarach amerykańskich.
Przy zakupie domu za $500,000, nabywca zobowiązuje się do wpłacenia $250,000 w Bitcoinie, aby zabezpieczyć pożyczkę na $100,000, co stanowi 20% zaliczki. Struktura podwójnej pożyczki zachowuje ekspozycję na Bitcoin i unika zdarzenia podatku od zysków kapitałowych, które wywołałaby sprzedaż, ale kryptowaluta jest zablokowana w depozycie Coinbase Prime przez czas trwania pożyczki i nie może być handlowana, co oznacza, że nabywca rezygnuje z możliwości działania na ruchy cenowe w obie strony przez potencjalne 30 lat.
Ochrona przed zmiennością wbudowana w tę strukturę jest specyficzna: stopy procentowe i warunki pożyczki są zablokowane, a nie ma natychmiastowych wezwań do uzupełnienia depozytu, jeśli cena Bitcoina spadnie, pod warunkiem, że pożyczkobiorca regularnie dokonuje miesięcznych płatności na czas. Kryptowaluta jest zagrożona tylko w przypadku niewywiązania się z umowy lub długotrwałego opóźnienia w płatnościach. Zobowiązanie kryptowaluty spełnia wymagania dotyczące zaliczki i rezerwy aktywów, ale pożyczkobiorcy muszą nadal spełniać standardowe kryteria Fannie Mae dotyczące wyników kredytowych, wskaźników zadłużenia do dochodów i zweryfikowanych dochodów.
Co pokazała pierwsza prawdziwa transakcja
Weryfikacja zgodności portfela kryptowalutowego, określona przez Katrinę Kemp jako najtrudniejsza część transakcji za $4.2 miliona w Boca Raton, jest wąskim gardłem, które określi, jak szybko kredyty hipoteczne oparte na kryptowalutach przejdą z transakcji luksusowych do powszechnej adopcji, niezależnie od tego, jak prosta staje się sama struktura podwójnej pożyczki. Transakcja zamknęła się w 23 dni od wystawienia do zamknięcia, szybciej niż niektóre tradycyjne transakcje, ale warstwa zgodności jest zmienną: nabywca, którego aktywa kryptowalutowe są łatwe do zweryfikowania, zamyka w 23 dni, podczas gdy nabywca, którego aktywa mają bardziej skomplikowane pochodzenie, zmaga się z dłuższym procesem.
Kto naprawdę korzysta z tego produktu, a kto nie
Wymaganie zabezpieczenia 2,5:1 zawarte w przykładowym scenariuszu, gdzie $250,000 w Bitcoinach zabezpiecza pożyczkę na $100,000, oznacza, że produkt jest zaprojektowany dla nabywców, którzy posiadają znacznie więcej Bitcoinów, niż potrzebują na zaliczkę, co opisuje rynek ultra-luksusowy i wczesnych adoptersów, którym już służyli niszowi pożyczkodawcy, a nie młodzi nabywcy z klasy średniej, których nawet Fox Business wskazał jako docelową grupę wzrostu.
https://www.youtube.com/watch?v=NhLgCR2OUNI
Analizując, nabywca z klasy średniej, który posiada $250,000 w Bitcoinie i potrzebuje $100,000 zaliczki, mógłby alternatywnie sprzedać $100,000 Bitcoinów, zapłacić podatek od zysków kapitałowych i zachować resztę bez blokowania $250,000 na 30 lat. Zaletą tego produktu jest to, że jest najbardziej przekonywująca dla nabywców, których pozycja w Bitcoinie jest na tyle duża, że odroczenie podatku i zachowanie ekspozycji przeważają nad kosztem blokady tego zabezpieczenia na czas trwania pożyczki.
Eksperci w dziedzinie nieruchomości cytowani w tym segmencie są optymistyczni, ale ostrzegają, że zmienność Bitcoina może wpłynąć na przystępność w trakcie transakcji. Rekomendacja dla każdego nabywcy: współpracuj z prawnikiem, agentem nieruchomości i firmą zajmującą się tytułami, którzy rozumieją technologię przed podjęciem dalszych kroków.