1. Costul real ≠ Rata nominală

Rata dobânzii la creditul ipotecar poate părea între 4%-5%, dar dacă te afli într-un mediu economic cu o rată a inflației de 3%-5% pe termen lung, atunci costul „real” pe care îl plătești poate fi mult mai mic decât cifra de pe hârtie, ajungând chiar la aproape 0% până la 1%. Cu alte cuvinte, ceea ce vezi este o dobândă mare, dar, după ce inflația diluează puterea de cumpărare, presiunea reală nu este atât de mare. Această diferență va fi influențată de mulți factori, cum ar fi termenii împrumutului tău, dacă rata este fixă/variabilă, situația ta de credit, tendințele inflației în zona ta etc. Așadar, a considera direct „rata dobânzii la creditul ipotecar = povara financiară reală” este o eroare, iar abordarea corectă ar trebui să ia în considerare inflația, fluxul de numerar și actualizarea valorii.

2. Costul oportunității trebuie inclus

Folosind toate economiile pentru a rambursa anticipat împrumutul, renunți la potențialul de creștere al investițiilor pe termen lung, în special randamentele compuse ale activelor precum acțiunile. Dacă te afli în stadiul de acumulare a activelor, poți suporta o anumită volatilitate a pieței și ai oportunitatea de a obține un randament mai mare pe termen mediu și lung, atunci „investiția înainte de a te grăbi să plătești împrumutul” este adesea mai avantajoasă din punct de vedere matematic.

Cu toate acestea, nu este o soluție unică. Pentru unii oameni, rambursarea anticipată a împrumutului ipotecar poate avea valoare practică, cum ar fi reducerea stresului mental, diminuarea poverii fluxului de numerar lunar, creșterea sentimentului de siguranță sau retragerea fondurilor din riscurile de piață, lăsându-le pentru un viitor mai sigur.

Condiții și puncte de atenție

Situațiile personale variază foarte mult

Regimurile de dobândă și metodele de rambursare (plăți egale sau amortizare constantă), tipurile de dobândă (fixe sau variabile), dacă există deduceri fiscale, dacă dobânda împrumutului ipotecar poate fi compensată cu impozitul pe venit, toate acestea vor schimba răspunsul la întrebarea „trebuie să rambursez anticipat?”. Așadar, nu aplica concluziile altora direct în cazul tău.

Lichiditatea nu trebuie sacrificată

Rambursarea anticipată poate reduce cu adevărat plata lunară, dar îți va bloca fondurile în proprietate, astfel încât nu poți să le accesezi în cazul șomajului, cheltuielilor medicale sau cheltuielilor neprevăzute. Dacă fluxul tău de numerar familial nu este stabil și nu ai un fond de siguranță suficient, atunci a lua totul pentru a rambursa anticipat împrumutul poate fi chiar mai riscant.

Impozitele și politicile pot influența rezultatul

În unele locuri, dobânda la împrumutul ipotecar poate fi dedusă din impozite, sau există rate preferențiale sau subvenții, precum și riscurile de apreciere/depreciere a activelor aduse de ciclurile de prețuri ale locuințelor. Acestea vor influența dacă „rambursarea anticipată” este cu adevărat cea mai bună alegere în prezent.

Cum să evaluezi practica

În primul rând, clarifică costul real anual al împrumutului ipotecar

Nu doar rata nominală a dobânzii, ci și dacă este variabilă, câți ani mai sunt, structura plăților etc.

Evaluează rata ta de rentabilitate alternativă

Adică: dacă nu rambursez anticipat împrumutul, ci folosesc acești bani pentru a investi, după ce scad riscurile, impozitele și comisioanele, cât de multă rentabilitate netă aș putea obține pe termen lung?

Fă o comparație, nu te baza pe sentimente

Consideră „rambursarea anticipată” și „investiția” ca fiind două scenarii de flux de numerar, calculându-le valoarea actuală netă/rata internă de rentabilitate; cel care este mai mare pe termen lung este matematic mai avantajos.

Stabilește o plasă de siguranță

Indiferent de circumstanțe, te rog să păstrezi un fond de urgență de cel puțin 3-6 luni de cheltuieli de trai, pentru a te asigura că, în cazul unor cheltuieli neașteptate, nu trebuie să împrumuți bani cu dobândă mare.

La final este preferința subiectivă

Când rezultatul matematic și siguranța mentală nu sunt în concordanță, trebuie să decizi care este mai important pentru tine: un randament mai mare pe termen lung al activelor sau o presiune de levier mai mică. Nu există un „răspuns standard”, ci doar „poți să dormi liniștit?”.

Avantaje și dezavantaje pe scurt

Beneficiile rambursării anticipate:

Reducerea datoriilor și a stresului mental

Reducerea presiunii asupra plăților lunare

Poți plăti mai puțin dobândă în medii cu rate mari

Crește proporția de proprietate proprie, active mai stabile

Costul rambursării anticipate:

Posibilitatea de a rata creșterea compusă a investițiilor pe termen lung

Fondurile sunt blocate, lichiditatea scade

Nu poți profita de oportunitățile de câștig aduse de volatilitatea pieței

Dacă nu ai deja suficiente economii pentru urgențe, o situație neașteptată te va face foarte pasiv

Un rezumat într-o frază: Rambursarea anticipată a ipotecii nu este „corect” sau „greșit”, ci este „banii tăi în acest moment, sunt mai valoroși în proprietate sau în active?”