Arată cât de profundă a devenit criza accesibilității și cât de mult s-a îndepărtat visul american de la realitate.
Se pare că plata mai mică este tentantă la prima vedere. Un împrumut de 400,000 de dolari cu o rată de 6% scade cu aproximativ 166 de dolari pe lună atunci când este extins de la 30 de ani la 50. Dar acea mică ușurare vine cu un cost uriaș.
Interesele totale se apropie aproape de dublu, de la aproximativ 418,000 de dolari la mai mult de 860,000 de dolari. De asemenea, creditorii tind să adauge o rată puțin mai mare pentru perioadele de împrumut mai lungi, ceea ce șterge majoritatea economiilor lunare oricum.
Capcana cea mai mare este ceea ce nu vezi la prima vedere. Cu un credit ipotecar pe 50 de ani, aproape fiecare plată inițială este înghițită de dobânzi. Nu câștigi aproape deloc capital propriu în timp ce cineva cu un împrumut pe 30 de ani construiește efectiv proprietate și își oferă opțiunea de refinanțare. Oferirea unui termen mai lung îndepărtează anii de acumulare a averii în viitor, agravând acele întârzieri împotriva ta.
Dar nimic din asta nu rezolvă problema reală. Prețurile locuințelor s-au desprins de salariile reale. Raportul dintre preț și venit național se află aproape de 5 la 1, în timp ce istoric a fost în jur de 3 la 1. Limitările zonării restricționează oferta, iar întârzierea construcțiilor față de cerere continuă, iar marii investitori continuă să cumpere locuințe pentru a le închiria familiilor care nu mai pot cumpăra. Creditul ipotecar pe termen lung nu rezolvă această breșă. Pur și simplu extinde povara pe parcursul mai multor ani.
Singurul scenariu în care un credit ipotecar pe 50 de ani are sens este dacă îl tratezi ca pe un spațiu de respirație pe termen scurt cu un plan de refinanțare ulterior. Acest lucru necesită sincronizare, stabilitate și disciplină, ceea ce rar este oferit de economia de astăzi.
Spune că vârsta medie a cumpărătorilor la prima achiziție a crescut de la 28 în 1980 la 40 astăzi, totul. Termenul nou al creditului ipotecar nu este o soluție. Este o ofertă pentru un program care necesită o schimbare structurală reală, nu mai mulți ani de datorii.