Fannie Mae теперь позволяет покупателям домов закладывать Биткойн вместо его продажи. Механизм проще, чем кажется. На самом деле это помогает более узкой группе, чем рекламируется.
Основные выводы
Fannie Mae разрешила ипотеку с обеспечением в криптовалюте: первый раз в истории, по указанию FHFA
Двойная структура кредита: традиционная ипотека плюс заем на первоначальный взнос с крипто-обеспечением
Нет налогооблагаемого события: Биткойн, который заложен, не продается; заблокирован в хранении Coinbase Prime на срок кредита
Коэффициент обеспечения 2.5:1: требуется $250,000 в Биткойне для первоначального взноса в $100,000 на дом за $500K
Фанни Мэй приняла свой первый ипотечный продукт, обеспеченный криптовалютой, благодаря партнерству с ипотечным кредитором Better Home & Finance и Coinbase, после директивы Федерального агентства жилищного финансирования, приказывающей Фанни Мэй и Фредди Мак интегрировать цифровые активы в оценку ипотечного риска.
Как на самом деле работает структура двойного кредита
Механизм основан на двух кредитах, действующих одновременно. Первый — стандартная обычная ипотека, соответствующая правилам Фанни Мэй и подлежащая покупке и секьюритизации агентством. Второй — кредит, обеспеченный криптовалютой заемщика, который полностью используется для финансирования наличного первоначального взноса для первого кредита. Оба имеют одинаковую процентную ставку и срок амортизации, а заемщик управляет ими через один объединенный ежемесячный платеж в долларах США.
При покупке дома за $500,000 покупатель закладывает $250,000 в Биткойне для обеспечения кредита на первоначальный взнос в размере $100,000, что составляет 20% первоначального взноса. Структура двойного кредита сохраняет экспозицию к Биткойну и избегает события налога на прирост капитала, которое произойдет при продаже, но крипта блокируется в хранении Coinbase Prime на весь срок кредита и не может быть продана, что означает, что покупатель теряет возможность действовать на колебания цен в любом направлении на потенциальные 30 лет.
Защита от волатильности, встроенная в структуру, специфична: процентные ставки и условия кредита зафиксированы, и нет немедленных маржинальных требований, если цена Биткойна упадет, при условии, что заемщик продолжает делать ежемесячные платежи вовремя. Крипта находится под риском только в случае дефолта или долгосрочной просрочки платежей. Заложенная крипта удовлетворяет требованиям к первоначальному взносу и резервам активов, но заемщики все равно должны соответствовать стандартным критериям Фанни Мэй по кредитным рейтингам, соотношению долга к доходу и подтвержденному доходу.
Что показала первая реальная сделка
Проверка соответствия крипто-кошелька, которая, по словам Катрин Кемп, является самой сложной частью сделки на $4.2 миллиона в Бока-Ратон, является узким местом, которое определит, насколько быстро крипто-ипотеки смогут перейти от люксовых сделок к массовому принятию, независимо от того, насколько простой станет сам механизм двойного кредита. Сделка была закрыта за 23 дня с момента листинга до закрытия, быстрее, чем некоторые традиционные сделки, но уровень соответствия является переменной: покупатель, чьи крипто-активы легко проверить, закрывает сделку за 23 дня, в то время как покупатель, чьи активы имеют более сложное происхождение, сталкивается с более длительным процессом.
Кому на самом деле служит этот продукт и кому нет
Требование к залогу 2.5:1, встроенное в пример сценария, где $250,000 в Биткойне обеспечивают $100,000 первоначального взноса, означает, что продукт предназначен для покупателей, которые держат значительно больше Биткойна, чем им нужно для первоначального взноса, что описывает рынок ультра-люкса и ранних последователей, который уже обслуживали нишевые кредиторы, а не молодых покупателей среднего класса, которых даже Fox Business отметила как целевую группу для роста.
https://www.youtube.com/watch?v=NhLgCR2OUNI
Аналитически, покупатель среднего класса, который держит $250,000 в Биткойне и нуждается в $100,000 для первоначального взноса, может вместо этого продать $100,000 Биткойна, уплатить налог на прирост капитала и сохранить остаток, не блокируя $250,000 на 30 лет. Преимущество продукта наиболее весомо для покупателей, чья позиция в Биткойне достаточно велика, чтобы отсрочка налога и сохранение экспозиции перевешивали стоимость блокировки этого залога на срок кредита.
Эксперты в области жилья, упомянутые в сегменте, оптимистично настроены, но предупреждают, что волатильность Биткойна может повлиять на доступность во время сделки. Рекомендация для любого покупателя: работать с юристом, агентом по недвижимости и титульной компанией, которые понимают технологию, прежде чем продолжать.