1. Coût réel ≠ Taux nominal

Le taux d'intérêt hypothécaire peut sembler être de 4 % à 5 %, mais si vous vous trouvez dans un environnement économique où le taux d'inflation est lui-même de 3 % à 5 % sur le long terme, alors le « coût réel » que vous payez peut être bien inférieur aux chiffres affichés, et même proche de 0 % à 1 %. En d'autres termes, ce que vous voyez, ce sont des taux d'intérêt élevés, mais après que l'inflation ait dilué le pouvoir d'achat, la pression réelle n'est pas si forte. Cette différence sera influencée par de nombreux facteurs, comme les termes de votre prêt, si le taux est fixe ou variable, votre situation de crédit, les tendances de l'inflation dans votre région, etc. Ainsi, dire directement que « le taux d'intérêt hypothécaire = le fardeau financier réel » est biaisé, la bonne approche devrait être de considérer l'inflation, le flux de trésorerie et la actualisation ensemble.

2. Le coût d'opportunité doit être pris en compte

Mettre tout l'argent disponible pour rembourser par anticipation équivaut à renoncer au potentiel de croissance d'investissement à long terme, en particulier les rendements composés d'actifs comme les actions. Si vous êtes encore dans une phase d'accumulation d'actifs, que vous pouvez supporter une certaine volatilité du marché et que vous avez la possibilité d'obtenir un taux de retour à moyen ou long terme plus élevé, alors "investir d'abord au lieu de rembourser rapidement le prêt" est souvent mathématiquement plus avantageux.

Cependant, ce n'est pas une solution universelle. Pour certaines personnes, rembourser par anticipation a une valeur réelle, comme réduire la pression psychologique, diminuer le fardeau de la trésorerie mensuelle, accroître la sécurité, ou retirer des fonds du risque de marché pour se donner un avenir plus certain.

Préconditions et points à noter

Les situations personnelles varient énormément

Les régimes de taux d'intérêt, les méthodes de remboursement (remboursement constant ou amortissement constant), les types de taux d'intérêt (fixes ou variables), l'existence de déductions fiscales, et si les intérêts des prêts immobiliers peuvent compenser l'impôt sur le revenu, tout cela peut changer la réponse à la question "dois-je rembourser par anticipation ou non ?". Ne prenez donc pas directement les conclusions des autres et appliquez-les à votre situation.

La liquidité ne doit pas être sacrifiée

Rembourser par anticipation peut effectivement réduire les paiements mensuels, mais cela peut également immobiliser votre trésorerie dans la maison, vous empêchant de faire face à des pertes d'emploi, des frais médicaux ou des dépenses imprévues. Si votre flux de trésorerie familial n'est pas stable et que vous n'avez pas de coussin de sécurité suffisant, rembourser par anticipation peut en fait être plus risqué.

La fiscalité et les politiques peuvent également influencer les résultats

Dans certains endroits, les intérêts sur les prêts immobiliers peuvent être déduits des impôts, ou des taux d'intérêt préférentiels liés à des politiques, ainsi que des risques d'appréciation/dépréciation des actifs liés aux cycles des prix immobiliers. Tout cela peut influencer si le remboursement anticipé est vraiment le meilleur choix actuel.

Comment évaluer la pratique

D'abord, comprenez le coût réel de votre prêt immobilier en taux annuel

Pas seulement le taux d'intérêt nominal, mais aussi s'il est variable, combien d'années il reste, la structure de remboursement, etc.

Estimez votre taux de retour alternatif

En d'autres termes : si je ne rembourse pas par anticipation, mais que je mets cet argent dans un investissement, après avoir déduit les risques, les taxes et les frais, quel retour net puis-je espérer à long terme ?

Faites des comparaisons, ne vous fiez pas à votre ressenti

Considérez "rembourser par anticipation" et "investir" comme deux scénarios de flux de trésorerie, calculez séparément leur valeur actuelle nette/taux de rendement interne, celui qui est le plus élevé à long terme est mathématiquement le meilleur.

Dégager un coussin de sécurité

Quoi qu'il en soit, veillez à conserver au moins 3 à 6 mois de frais de subsistance comme fonds d'urgence, pour vous assurer qu'en cas de dépenses imprévues, vous n'avez pas besoin d'emprunter à des taux d'intérêt élevés.

Ce n'est qu'à la fin que c'est une préférence subjective

Lorsque les résultats mathématiques et la sécurité psychologique ne sont pas cohérents, il faut voir lequel vous valorisez davantage : un rendement d'actif à long terme plus élevé ou une pression de levier plus faible. Il n'y a pas de "réponse standard", seulement "pouvez-vous dormir la nuit ?".

Avantages et inconvénients en un coup d'œil

Avantages du remboursement anticipé :

Réduire la dette et la pression psychologique

Réduire la pression de remboursement mensuel

Payer moins d'intérêts dans un environnement de taux d'intérêt élevé

Augmenter la proportion de propriété, des actifs plus stables

Coût du remboursement anticipé :

Peut manquer la croissance de l'intérêt composé d'investissements à long terme

Les fonds sont immobilisés, la liquidité diminue

Incapable de tirer parti des opportunités de gains offertes par la volatilité du marché

Si vous n'avez pas suffisamment de fonds d'urgence, un imprévu peut vous rendre très passif

En résumé : rembourser un prêt immobilier par anticipation n'est pas "bien" ou "mal", mais "où chaque euro que vous avez actuellement est-il plus précieux, dans la maison ou dans les actifs ?"