Kejatuhan Properti China senilai $18 Triliun: Evergrande ke Vanke dan Seterusnya
🏚️ Gagal Konstruksi – Raksasa seperti China Evergrande (yang dulunya terbesar di China, sekarang dalam likuidasi) dan Country Garden (sebelumnya #1 berdasarkan penjualan) telah runtuh di bawah utang yang besar. Pengembang yang lebih kecil (Sunac, Logan, Shimao, dll.) juga sedang merestrukturisasi miliaran dolar obligasi.
💰 $18 Triliun Hilang – Bloomberg memperkirakan bahwa rumah tangga China telah kehilangan sekitar $18 triliun kekayaan dalam penurunan perumahan yang berlangsung bertahun-tahun. Harga rumah turun sekitar 20–30% dari puncaknya, menghapus tabungan kelas menengah dan menghambat pertumbuhan ekonomi.
📉 Penurunan Ekonomi – Real estate pernah menyuplai ~25–35% dari PDB China dan menyumbang ~80% dari kekayaan rumah tangga. Kejatuhannya telah mengurangi pengeluaran konsumen dan investasi. Penjualan rumah telah jatuh (dari ¥15 triliun pada 2021 menjadi di bawah ¥12 triliun pada 2023), dan inventaris apartemen kosong tetap tinggi. Kepercayaan berada di titik terendah karena pembeli menjauh dari pasar.
🌐 Guncangan Global – Penurunan China telah membuat eksportir komoditas khawatir. Permintaan properti yang lemah menggerogoti permintaan untuk baja, tembaga, dan minyak, sementara upaya stimulus China (pembelian kembali flat yang tidak terjual, pemotongan suku bunga) hanya memicu reli komoditas yang bersifat sementara. Parahnya, pasar saham global sebagian besar belum terpengaruh oleh krisis sejauh ini – analis mengatakan bahwa rasa sakit terkurung dalam sistem keuangan China yang sangat terkontrol. Namun, penurunan China yang berkepanjangan dapat mendinginkan pertumbuhan global dan meredakan tekanan inflasi di seluruh dunia.
🏦 Tanggapan Kebijakan – Menghadapi krisis ini, Beijing telah melakukan intervensi secara selektif. Pemerintah lokal akan menerbitkan obligasi khusus untuk membeli rumah yang tidak terjual, dan pemberi pinjaman milik negara mendukung perusahaan-perusahaan kunci. Vanke – pengembang blue-chip terakhir – diperlakukan sebagai “terlalu besar untuk gagal”: otoritas Shenzhen merencanakan dukungan sekitar ~¥50 miliar ($6,8 miliar) tahun ini untuk menutupi kekurangan dananya. Bahkan dengan langkah-langkah ini, analis memperingatkan bahwa tidak ada perbaikan cepat – para pemimpin China kini memandang real estate sebagai penghambat pertumbuhan, bukan penyelamat.
Runtuhnya: Siapa yang Jatuh dan Mengapa
Krisis properti China telah menjatuhkan hampir semua orang yang terlalu berutang. Evergrande, yang dulunya merupakan perusahaan pertumbuhan cepat yang ajaib, akhirnya memiliki kewajiban sekitar ~$300 miliar dan kini berada dalam likuidasi yang diperintahkan pengadilan di Hong Kong. Country Garden – hingga baru-baru ini merupakan pengembang terbesar di China – gagal bayar sekitar $14 miliar utang luar negeri dan sedang berjuang untuk memangkas sekitar 78% dari apa yang mereka utang. Sunac, bintang industri lainnya, telah dua kali merestrukturisasi utangnya (onshore dan offshore), berurusan dengan hampir $10 miliar obligasi yang menganggur. Bahkan pengembang swasta yang lebih kecil telah bangkrut oleh ratusan, meninggalkan apartemen yang belum selesai dan pembeli rumah yang marah di belakang mereka.
Mengapa kejatuhan ini terjadi? Sebuah konvergensi antara kebijakan dan ekonomi. Pembatasan kredit “tiga garis merah” Beijing pada tahun 2020 memperketat peminjaman pengembang justru ketika ekonomi China melambat. Penguncian Covid menghancurkan permintaan, dan kini demografi sedang berbalik – China tidak lagi membutuhkan sebanyak mungkin rumah baru setiap tahun seperti sebelumnya. Ini telah menciptakan kelebihan: di kota-kota tier-1, inventaris rumah yang tidak terjual telah menyusut dari hampir 20 menjadi 12½ bulan penjualan, tetapi masih berlebihan di tempat lain. Leverage tinggi dan harga yang menurun memicu gagal bayar secara luas, yang pada gilirannya membekukan pinjaman dan menakut-nakuti pembeli. Hasilnya: bahkan apartemen yang dulu dianggap sebagai investasi aman kini diperdagangkan 25–40% di bawah puncak sebelumnya.
Pecahan ini telah menggerogoti dompet kelas menengah. Sebelum kejatuhan, 80% kekayaan rumah tangga China berada di properti; sekarang mendekati 70%. Ratusan pengembang telah gagal atau diselamatkan, dan harga rumah turun sekitar 4–5% secara nasional pada tahun 2024 – analis memperkirakan penurunan sekitar 5% lagi pada tahun 2025. Sektor properti tidak lagi menjadi mesin ekonomi China – ekonom mencatat bahwa itu tidak akan menstabilkan pertumbuhan seperti yang dilakukan sebelum tahun 2020.
Guncangan Pasar Global
Bagi dunia, pembantaian real estate China adalah campuran. Di satu sisi, pasar komoditas global telah merasakan dampaknya – permintaan konstruksi China yang lemah dan ekspor sumber daya seperti baja, tembaga, dan bijih besi telah menekan harga lebih rendah tahun ini. (Analis mengatakan bahwa sampai China benar-benar memperbaiki kelebihan properti, permintaan untuk bahan mentah tersebut akan tetap rendah.) Banyak investor asing tetap berhati-hati terhadap pasar berkembang: satu laporan terbaru menunjukkan kredit asing kepada perusahaan-perusahaan China hampir mengering, dan dana global telah beralih ke aset yang lebih aman.
Secara mengejutkan, pasar saham di luar China sebagian besar tidak terpengaruh. Setelah goyangan awal pada awal 2024, Wall Street dan Eropa tidak mengalami kepanikan ala Lehman. Para pedagang mencatat bahwa sebagian besar kerugian dari properti China sudah “tertanam” dalam harga. Kepemilikan pemerintah yang berat dalam sistem keuangan China juga berarti bank mungkin dengan tenang menyerap gagal bayar (yaitu “tidak ada momen Lehman” seperti yang diungkapkan oleh seorang analis).
Meskipun demikian, ada efek riak nyata yang perlu diperhatikan. Perlambatan China yang berlanjut akan menggerogoti proyeksi pertumbuhan global – eksportir dari Australia hingga Brasil bisa melihat permintaan yang lebih lemah – dan bisa mendorong investor internasional ke tempat aman yang berkualitas lebih tinggi. Di pasar kredit, satu hal positif mungkin muncul: jika uang meninggalkan obligasi dan ekuitas China, beberapa bisa mengalir ke properti dan saham teknologi AS atau UE sebagai taruhan yang relatif aman. Faktanya, analis mencatat bahwa investor China sudah memperlakukan rumah di AS sebagai “pelabuhan yang aman”, sebuah tren yang mungkin pada akhirnya mendorong suku bunga hipotek AS turun. Bank sentral di seluruh dunia akan mengawasi ini dengan cermat – penurunan tajam di China mungkin bahkan mendorong Fed atau ECB untuk menghentikan kenaikan suku bunga.
Singkatnya, dunia harus mengharapkan perjalanan yang penuh liku. Untuk saat ini, pembantaian properti China menjadi penghambat pertumbuhan tetapi bukan krisis keuangan global yang segera. Itu bisa berubah jika stimulus Beijing tidak memadai – jadi perhatikan komoditas, mata uang pasar berkembang, dan pernyataan kebijakan China.
Apa Artinya Ini untuk Anda
Investor: Tinjau kembali portofolio yang terpapar China. Permainan real-estate dan konstruksi Asia tetap berisiko tinggi, sehingga banyak manajer dana telah membatasi taruhan mereka pada obligasi sampah China. Saham teknologi dan konsumen – baik di China maupun secara global – mungkin akan mengungguli permainan properti selama beberapa tahun ke depan. Perhatikan perubahan kebijakan China: pelonggaran lebih lanjut (pemotongan suku bunga hipotek, pembelian rumah yang dibiayai negara) dapat memberikan rebound jangka pendek, tetapi perubahan struktural (seperti lebih banyak kontrol negara atas sektor “strategis”) adalah norma baru.
Komoditas & Perdagangan: Jika Anda berdagang komoditas atau menjalankan bisnis ekspor, harapkan permintaan yang sedikit melambat dari China. Itu bisa berarti biaya input yang lebih rendah bagi produsen di seluruh dunia (baik untuk margin keuntungan), tetapi juga pasar yang lebih ketat bagi eksportir bahan mentah. Sebaliknya, properti yang lebih murah mungkin pada akhirnya meningkatkan pengeluaran konsumen China dan impor barang konsumen (jika pemilik rumah merasa kurang tertekan).
Mata Uang & Suku Bunga: Yuan mungkin tetap berada di bawah tekanan, jadi investor berbasis dolar harus melindungi diri jika memungkinkan. Di sisi yang lebih cerah, permintaan China yang melemah dapat meredakan tekanan inflasi global – yang pada gilirannya mungkin menjaga suku bunga Barat agar tidak naik lebih jauh. Pemilik rumah dan pemegang hipotek di AS dan Eropa bahkan mungkin mendapatkan keuntungan jika investasi real-estate mengalir keluar dari China dan masuk ke perumahan Barat (memberikan sedikit tekanan turun pada suku bunga hipotek).
Pandangan Umum: Anggaplah keruntuhan properti China sebagai musim dingin yang panjang bagi ekonominya. Pembuat kebijakan akan terus menambal lubang – membeli rumah, memberikan pinjaman kepada pengembang, mendorong bank untuk meminjam – tetapi pemulihan secara keseluruhan akan lambat. Sementara itu, bisnis dan investor global harus bersiap untuk permintaan China yang suram. Bagi konsumen sehari-hari di Barat, ini kemungkinan berarti bahan mentah dan barang konsumen yang lebih murah seiring waktu (berita baik), tetapi juga pertumbuhan global yang umumnya lebih lambat.
Garis bawah: Gelembung perumahan China telah pecah, dan tidak akan segera pulih. Kerugian kekayaan sebesar $18 triliun adalah pengingat yang jelas bahwa masa kejayaan telah berakhir. Harapkan Beijing untuk meluncurkan lebih banyak dukungan dan reformasi untuk membatasi dampak – tetapi juga bersiaplah untuk penurunan berkepanjangan di properti China. Dengan kata lain, krisis real-estate ini adalah maraton, bukan sprint. 🌍💥📉
#ChinaCrisis #RealEstateCollapse #GlobalMarkets #CryptoSafeHaven #FinancialReset