Come i Ricchi Diventano Sempre Più Ricchi Usando il Debito
La maggior parte delle persone pensa che il debito sia negativo.
È esattamente per questo che rimangono poveri.
Guarda, lo capisco. I tuoi genitori ti hanno detto di "risparmiare e uscire dai debiti."
I tuoi insegnanti dicevano la stessa cosa.
Anche il tuo consulente finanziario probabilmente te l'ha ripetuto fino alla nausea.
Ma ecco il punto...
Quel consiglio ti tiene in miseria.
I ricchi non lavorano per i soldi — e di certo non li risparmiamo.
Utilizziamo il debito per acquisire beni che generano flusso di cassa... e utilizziamo le leggi fiscali per tenere di più di ciò che guadagniamo.
Lascia che ti mostri come funziona realmente — con numeri REALI 👇
🏠 Passaggio 1: Acquista il bene usando OPM (Denaro di altre persone)
Diciamo che compro un edificio per appartamenti per $10 milioni.
La banca mi presta il 75%, ovvero $7,5 milioni.
Raccolgo $2,5 milioni dagli investitori per il pagamento iniziale.
La proprietà guadagna $750.000 in Reddito Operativo Netto (NOI) — circa un tasso di capitalizzazione del 7,5%.
Dopo aver pagato il prestito bancario (circa $569.000 all'anno), mi rimangono $181.000 di flusso di cassa.
💡 Questo è denaro reale che entra nel mio conto. Ora guarda cosa succede dopo...
📉 Passaggio 2: Usa l'ammortamento per cancellare le tasse
Di quella proprietà da $10M, l'edificio (non il terreno) vale circa $8M.
L'immobiliare residenziale si ammortizza in 27,5 anni — quindi sono $8.000.000 ÷ 27,5 = $291.000 all'anno in ammortamento.
Questa è una spesa cartacea. Non denaro reale uscito dalla mia tasca.
Quindi ho guadagnato $181.000 in flusso di cassa...
ma sulla carta mostro una PERDITA di $110.000.
Risultato? Nessuna tassa dovuta.
Sono stato pagato... e ho legalmente mostrato una perdita.
Passaggio 3: Migliora la proprietà (Forza di apprezzamento)
Ristrutturo le unità, aggiungo lavatrici e asciugatrici, addebito affitto per animali domestici, aggiungo tasse di parcheggio…
Questo aumenta NOI di circa $350.000.
Ora il mio NOI totale è di $1,1 milioni...
e il valore della mia proprietà salta da $10M → $15,4M.
Passaggio 4: Rifinanziamento Cash-Out — Denaro Esente da Tasse
La banca ora mi consente di rifinanziare al 70% del nuovo valore.
Nuovo prestito: $10,7 milioni
Estingui il vecchio prestito: $7,5 milioni
Restituisci il denaro agli investitori: $2,5 milioni
Denaro extra (esente da tasse): $700.000+
Ho restituito tutto il denaro agli investitori, possiedo ancora la proprietà e ora guadagno oltre $300.000 in flusso di cassa all'anno —
...e NON pago ancora tasse a causa dell'ammortamento.
Ora, gli investitori possiedono ancora equity e guadagnano una percentuale del flusso di cassa a seconda di quanto hanno investito.
Ecco come beneficia tutti - ricorda, è uno sport di squadra.
Ecco cosa chiamo Ritorni Infiniti.
Non ho NESSUN mio denaro nell'affare, eppure mi paga ogni mese.
🧠 Passaggio 5: Non vendere mai — Rifinanzia, Rinveste, Ripeti
I poveri vendono beni e pagano tasse.
I ricchi rifinanziano e comprano PIÙ beni.
Quando non vendi, non ci sono guadagni in capitale, nessun recupero di ammortamento e la tua ricchezza continua a crescere.
💬 Ecco la verità che nessuno insegna a scuola:
✓ I risparmiatori sono perdenti perché l'inflazione ruba il loro denaro
✓ I debitori che comprano beni diventano ricchi perché l'inflazione ripaga i loro prestiti
✓ L'ammortamento e il rifinanziamento sono il modo in cui i ricchi guadagnano milioni — e non pagano nulla in tasse legalmente
Puoi lavorare per il denaro… o imparare come funziona realmente il denaro.
Quando capisci come usare debito e tasse come fanno i ricchi — non guarderai mai più il denaro allo stesso modo.
Ecco perché continuo a dire: Non lavorare per il denaro. Fai lavorare il denaro per te.
