南派平叔

🚀马杜罗被捕如何重塑全球加密“暗网”版图？
🚀道指破 49000 点：是繁荣还是落日余晖？

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在东南亚一片战火纷飞、热带雨林茂密的地带，一座专为诈骗而生的中国人聚居区在这片沃土迅速扩张，诈骗对象遍布于从美国肯塔基州到哈萨克斯坦的世界各地。
短短数月间，一座规模庞大的办公园区在缅甸局势混乱的边境地带妙瓦底拔地而起，且不断向外蔓延。
园区内，宽敞的房间里整齐排列着成排电脑显示器，墙上贴着各类励志的工作标语：“逐梦者”、“永不止步”、“遥遥领先”。视频会议室内，书架上摆满了假的大部头商业书籍和仿制现代艺术品，营造出成功加密货币投资者可能使用的那种董事会会议室氛围。
这座名为顺达园区的诈骗中心于2024年投入运营，雇佣了来自纳米比亚、俄罗斯、津巴布韦、法国等近30个国家的3500余名工作人员。
其中部分人是被绑架后遭到奴役，但所有人都已练就了娴熟的网络诈骗伎俩。每当诈骗团伙成员成功骗取5000美元，他们便会敲响一面中国铜锣；若骗得5万美元，则会擂响大鼓以示庆贺，随后还会在金碧辉煌的神坛前祭拜财神爷。
尽管针对不同国籍的目标需要采取差异化的诈骗手段——一名诈骗团伙成员向我透露，针对美国人的诈骗，首选目标是“白老男”——但总体套路如出一辙：先由一名形象讨好、善解人意的人主动在网上搭讪，随后再邀请对方参与所谓的“专属投资良机”。
受骗者并非只有孤寡人士或不懂科技的退休老人。顺达园区的诈骗团伙成员借助生成式人工智能、深度伪造视频，再搭配虚假企业、伪造网站和非法金融应用程序，精心布局长线骗局，几乎将各类群体都卷入其中。
然而去年11月下旬，长期与缅甸军方对抗的一支反政府武装出人意料地攻占了顺达园区。
五年前，缅甸军方发动政变，推翻了民选政府，将这个东南亚国家拖入内战深渊，也为各类犯罪活动的滋生提供了温床。我与摄影师杰斯·阿斯纳尔获得特许，得以进入这座诈骗园区，记录这个高度戒备的秘密产业核心区域。
那时候，顺达园区已被反政府武装勒令停业，但我们还是见到了部分诈骗团伙成员——他们中有的一心盼着返乡，有的则盘算着再找一份诈骗行当的工作。
数据显示，全球每年有数以百万计的民众沦为网络诈骗受害者，这一产业已迅速蜕变为全球利润最丰厚的犯罪行当之一。
美国财政部透露，仅2024年一年，源自东南亚的网络诈骗就从美国卷走了至少100亿美元。而这一数字很可能只是实际损失的一小部分，因为受害者往往因羞于承认自己上当受骗而隐瞒损失。
去年年底，美国成立了首个联邦专项工作组，专门打击此类诈骗园区，以及美方调查人员认定的幕后操控者——华人跨国犯罪网络。
缅甸军政府曾监禁民选政府成员并杀害数以千计平民，近期突然宣称要重拳打击诈骗网络。
但外界普遍认为，此次所谓的打击行动不过是一场表面功夫。网络诈骗带来的全球非法收益，甚至堪比缅甸、柬埔寨、老挝等诈骗工厂泛滥国家的国内生产总值。
这些黑钱不仅塞满了犯罪团伙（其中多数源自中国）的腰包，还流向了该地区各国的权贵——尤其是在深陷战乱、近乎崩溃的缅甸，大量非法收益落入这些人之手。
我们前往顺达园区时，恰逢缅甸军方与反对派武装克伦民族解放军之间的战事暂歇。（克伦族是缅甸众多遭受军方世代迫害的少数民族之一。）
可当我们抵达顺达园区所在的敏拉潘村时，短暂的平静已然被打破。迫击炮的轰隆与轻武器的噼啪声贯穿了我们此行的始终。
至少有三枚炮弹从我们头顶呼啸而过，落入边境线另一侧的泰国境内。次日，一枚60毫米口径的迫击炮击中了我们前一天居住的一栋建筑，造成三人受伤，其中包括我们的向导。
顺达园区四周高墙环绕，墙头架设着带刺铁丝网，园区内部的景象宛如末日题材电影的布景。
在白色办公大楼、中式餐馆，以及专供园区中国老板居住的豪华别墅之间，篝火熊熊燃烧，正在焚毁用于非法勾当的工具。键盘、缠绕的线缆、数以千计的手机等电子设备堆积如山，散落各处。
某些建筑里，我每走几步就会踩到SIM卡碎片，它们在热带高温下像雪片一样散落。

克伦民族解放军已将大批证据，连同一名被指认为园区中国老板的男子一并移交给泰国警方，但迄今为止，没有任何外国政府或情报机构的代表前往顺达园区展开调查。
如今战火愈演愈烈，顺达园区的所有工作人员都已四散奔逃，其余诈骗证据也尽数化为灰烬。
“我们已经尽了最大努力，但我们并非打击诈骗的专业人士，”克伦民族解放军政治组织发言人巴杜·索·陶尼一边翻阅一本记录着如何诈骗台湾中年女性的手册，一边说道。“我们不希望自己的土地沦为犯罪分子坑蒙拐骗的罪恶之地。”
在顺达园区这样的地方，受害者的身份呈现出复杂的多层性。许多曾在此处工作的诈骗团伙成员称，他们自己也是受害者。他们原本以为在邻国泰国找到了高薪的技术或营销工作，或是去考察电商商品，结果却被人用枪指着，强行押解着渡过界河，进入缅甸境内。
我与几名诈骗者交谈过，他们的身上留有殴打和镣铐留下的疤痕。他们表示，即便每天要工作12小时，也从未拿到过一分钱报酬。生活就像一个死循环：睡觉、吃饭、诈骗、吃饭、睡觉、诈骗。
22岁的马来西亚青年卡森称，自己只遭受过两次“严重”的毒打，但双腿和躯干上纵横交错的伤痕都源自他所说的“无数次”的轻微殴打。
过去一年多来，他的工作就是在社交媒体上无休止地发送“你好”之类信息。他说，要是发送问候的回复率达不到5%，就会遭受体罚。
另一名马来西亚人伊万曾是新加坡机场的地勤人员，他说自己曾被人以十字架的姿势铐住，连续数日不许吃饭。
“你以为自己知道地狱是什么样子，可这里比地狱还要糟糕，”他说。
在顺达园区的一间工作室内，摇头娃娃和假金条装饰着这个空间。工作室前方，一尊被诈骗团伙供奉的财神爷旁，摆放着三个类似移动厕所的小隔间。
诈骗团伙成员称，这是用来惩罚违规者的禁闭室，且故意设在所有人都能看见的地方。在园区的另一处，一家烧烤店的后方，有一排水泥砌成的刑讯室，里面配备了铁栏杆和镣铐。
并非所有在顺达园区工作的人都是被迫的。我们查阅了一间财务办公室的记录，发现许多中国雇员是有工资可拿的。例如，一家名为汇盛国际（音）的公司存有大量工资条、病假条，以及员工的艾滋病、梅毒等各类疾病的检测报告，所有文件均为中文书写。员工们都使用“东方龙”、“小李”之类的绰号。办公室里的合同还明确规定，员工需遵守缅甸劳工法。
顺达园区的大多数工作人员都已通过泰国转移到了安全地带，但仍有约900名中国工作人员在园区深陷战火之际滞留了两个多星期不肯离开。
中国政府曾多次打击诈骗产业，许多被遣返回国的中国诈骗团伙成员都被逮捕。据克伦民族解放军成员和目睹了冲突的诈骗团伙成员称，局势一度十分紧张，在我们到访的几天前，部分中国工作人员曾试图抢夺克伦士兵的武器未果。
园区内，除了一名中国男子外，其他人都拒绝与我交谈。他们要么用手捂着脸，要么戴着口罩，不愿以真面目示人。那名愿意开口的男子称，雇主曾承诺给他每月3万元人民币的薪水，可到了园区后，每月实际到手的只有3万泰铢（约合940美元）。财务办公室的记录显示，员工的基本工资确实是这个数。
“他们骗了我，”他这样控诉自己的雇主。说话间，炮火的轰鸣声不时传来。
在他的周围，腐烂的食物散发着恶臭。篮球场和一家夜总会旁，余火仍在闷烧。一只曾被园区中国老板饲养的法国斗牛犬慢悠悠地踱着步，随后瘫倒在一辆豪华轿车投下的阴凉处。园区内的车辆来自缅甸各地，其中甚至有一辆来自该国另一端的消防车，还有一辆挂着中国车牌的油罐车。
缅甸军方似乎铁了心要夺回顺达园区，与此同时，他们还炸毁了其他诈骗园区的建筑，试图摆出强硬打击犯罪的姿态。
然而，那些同样由中国犯罪网络操控的被查抄园区的工作人员称，这些整治不过是做戏。事实上，几名顺达园区的工作人员表示，他们就是刚从那些被清剿的园区转移过来的。随着国际制裁的压力日益加剧，缅甸军方将领在商业盟友和立场相近的民兵武装的支持下，开始大肆涉足各类非法产业，令缅甸沦为了一座全球犯罪中心。
诈骗园区之外，民众的生活贫困潦倒、充满不安。缅甸军方频繁在顺达园区周边及全国各地发动空袭，目标直指平民。目前，全国已有超过350万人流离失所。
随着炮火愈发猛烈，我们迅速登上皮卡车，疾驰撤离。我们的司机是克伦民族解放军特种部队指挥官，他不断变速，以防该地区肆虐的自杀式无人机。就在几天前，一架携带炸弹的无人机在距离他们车队一辆卡车仅一个车身的位置引爆。
在下一个村庄——这里此前一直由效忠于军政府的少数民族武装控制——我看到更多排列整齐的诈骗园区正在兴建，屋檐下悬挂着中国红灯笼。中国劳工们光着膀子，在工地上忙碌穿梭，全然不顾热带的酷热。
几天后，那900名左右滞留的中国工作人员终于离开了顺达园区。一部分人越过边境去了泰国，但大多数人都转向了缅甸荒野中的其他中国园区。
在那里，诈骗团伙成员正忙着物色下一批猎物。

作者安德烈亚斯·安东诺普洛斯 (Andreas M. Antonopoulos)
是全球最具影响力的比特币倡导者和技术布道者之一。
他拥有伦敦大学学院（UCL）计算机科学与分布式系统背景，自2012年起便全职投入到比特币的研究与教育中，被社区誉为“比特币界的苏格拉底”。

迪拜在2026年1月12日正式启动了对隐私币和相关匿名工具的全面禁令。
这项规定基本上禁止了所有跟这些东西相关的商业活动。
乍一看，这好像给隐私币生态泼了盆冷水，但如果你从区块链的核心精神来看，这其实是个好消息。
它让隐私币更能体现出区块链的去中心化本质，推动它们在更自由的环境里生存和发展，而不是老得靠那些中心化的机构。
区块链的去中心化，本质上就是不用依赖第三方来信任别人，同时保护用户的隐私和自主权。
中本聪在比特币白皮书里就直白地说：“传统银行是通过限制信息访问来保护隐私的，但区块链的交易是公开的，得靠保持公钥匿名来维护隐私。”
他还强调：“要想隐私更好，最好每个比特币地址只用一次。”
这些话说明，隐私不是加密货币的额外福利，而是它对抗中心化控制的核心特点。像门罗币（Monero）这样的隐私币，就是把这个理念落到实处的，通过环签名和隐形地址这些技术，让交易没法被追踪，从而真正做到“不用信任任何人”的去中心化。

迪拜的这个禁令看起来限制了隐私币的流通，但历史告诉我们，这种监管往往会激发它们的内在活力。拿门罗币来说，从2023年底开始，它就被多家主流交易所陆续下架，面临各种严格管制和禁令。
可门罗币没倒下，反而活得更带劲：它的价格在2026年初创下历史新高，达到近800美元，涨幅超过260%，而且这不是靠交易所的资金流入，而是靠链上的真实需求和对隐私的需要在推动。
社区的支持加上技术不断升级，让它转向去中心化交易所（DEX）和点对点（P2P）网络，躲开监管的枷锁，继续茁壮成长。这就证明了，隐私币的生命力不靠中心化平台，而是来自它天生的去中心化特性。
另外，隐私技术本身也在不断进化。Zcash正在进行Crosslink升级，将在工作量证明共识的基础上引入权益证明层。同时，Tachyon项目旨在大幅提高Zcash屏蔽协议的可扩展性，实现“行星级的”私人支付。
隐私币的崛起并非偶然。
在数字化监控日益普及的今天，金融隐私已成为稀缺资源。隐私币未来的道路不会一帆风顺，但随着技术进步和市场教育深化，它们很可能在加密货币生态系统中占据更加稳固的位置。
这个迪拜禁令会进一步逼着隐私币离开监管密集区，转向全球分布式的网络，这正好延续了中本聪的愿景。
它意味着隐私币能以更纯净、更自由的方式进化，不会被中心化的力量扭曲。

今天想和大家分享一款刚刚上线的游戏——《血薪记：罪恶园区》。这款游戏不是普通的娱乐，而是让你亲身“体验”东南亚诈骗园区的黑暗世界。
你在网上结识的女人露出阴险的狞笑，随即用一块浸了药物的布捂住你的嘴。当你再次睁开眼时，发现自己被关在一座高墙大院内的铁笼里，周围是一群戴着墨镜、身穿皮夹克、手持枪械的男人。
接着，你被带进一间宽敞的办公室，数千员工正坐在电脑前忙碌。一个老板向你承诺，只要你能通过诈骗那些毫无防备的受害者赚到一定数额的钱，就能得到BTC的报酬与自由。
这些场景出自中国游戏开发商制作的新作——《血薪记：罪恶园区》。
这款游戏让玩家化身为被迫从事网络诈骗的受害者。游戏于上周六上线后，在国内引发热议。如今，诈骗与人口贩卖的相关话题早已席卷中国的社交媒体与热门电影。
2023 年就曾上映一部电影，讲述一名中国程序员被高薪工作诱骗至诈骗园区的故事。
《血薪记》并未明确交代游戏中虚构园区的具体位置，却呈现出缅甸由中国人运营的诈骗基地的诸多特征：游戏角色说中文，预告片里还出现了缅甸的官方语言缅文。
来自世界各地的“王星”们，被诱拐至东南亚的诈骗园区，被迫从事诈骗勾当。数据显示，单是美国民众就已被这个产业骗取超166亿美元。
讲到这里，你是多么希望“护照哥”吴京出现在现场，可惜他没有出现。也许，他当时正在为自己今年春节上影的新片《镖人》做宣传哩。
目前，多国正致力于打击操控诈骗园区的犯罪团伙。
近期，两名被控在缅甸和柬埔寨运营诈骗窝点的男子被引渡回中国接受审判；美国与英国已对涉诈骗园区的相关人员及企业实施制裁；中国与韩国也已派遣包机，接回获救的受害者。
聚焦诈骗园区题材的游戏正日渐增多，《血薪记》便是其中之一。去年7月，中国游戏开发商可微游戏推出了一款名为《伪装》(The Masquerade)的游戏，玩家在游戏中需学习各类诈骗手法；澳大利亚游戏工作室Jiao Games则计划于今年晚些时候推出名叫《诈骗园区模拟器：地下王国》的游戏。
《血薪记》属于全动态影像(FMV)游戏，玩家在推进游戏预录剧情的过程中需要不断做出抉择。
国际刑警组织的数据显示，在诈骗与人口贩卖的受害者中，中国公民是最大的受害群体。
诈骗园区内的诈骗分子通常会通过社交媒体和即时通讯软件联系全球各地的目标人群。这些受害者往往是正在求职、渴望恋爱或寻求高回报投资的人，最终会被诱骗向各类虚假投资项目投入资金。
在《血薪记》的预告片中，主角是一名被持枪和电棍的匪徒控制的诈骗者。后续剧情里，玩家需要做出抉择：是挺身而出保护一名正遭匪徒惩罚的女子，还是选择沉默不语。
游戏中的场景与现实里的诈骗园区高度相似，在缅甸一座废弃诈骗园区——那里不仅有满是电脑及其他诈骗电子设备的办公大楼，还设有中式餐馆和神秘的“生命科学研究院”，以及专供中国诈骗头目居住的豪华别墅。
游戏平台Steam上的评测者称，《血薪记》虚构的诈骗园区内设有诈骗作业区、卖淫场所和酷刑室。这与缅甸、柬埔寨等地真实诈骗园区的情况完全吻合。
#血薪记 #加密诈骗 #BTC安全警报

针对这种与潜在客户“深度共同创造”的模式，业内有不同的声音。
前述从事设计的人士认为，贝好家强调的客户直接参与不是真正意义上的个性化定制，而是一种高度提前和细化的市场调研，再将共同偏好归纳出来，嵌入设计。
“如果对客户要求全部接受，那最终的结论往往是产品功能要全、体验要好，价格还不能贵。”她说，“这些细节单看都是加分项，但叠加在一起，可能导致亏本。”
这一矛盾在成都项目上有所显现。销售人员介绍，该项目的建造成本超过3万元/平方米，高于土地成本，这在住宅项目中极其罕见。
按6.5万元/平方米的销售均价计算，项目利润空间被压缩至极窄区间。
贝好家试图用数据和客户验证构建一张覆盖开发全流程的“可靠性”之网，但这张网代价不菲。
两个项目从筹备到开盘耗时约14个月，显著慢于行业惯例。多名业内人士指出，当前房价持续下行，若项目能提前三个月甚至半年上市，销售结果可能出现明显差异。
“我们想快，但快不起来。”徐万刚承认，每一个关键节点都需要反复验证。数据或许能够减少判断失误，如何同时平衡速度、成本和利润，组成了贝壳这套模式仍需要继续优化的关键因素。
洞察等于销售转化吗？
潜在客户“参与设计”到购房人“最终付费”之间，存在难以验证的转化差距。
一名上海项目业主回忆，她从2025年8月开始看房，在奉贤区域内对比了多个新房项目，也两次实地考察过竞争楼盘。一个多月后，她支付了定金。彼时，样板间尚未正式开放。当时并不知道贝好家在线上力推“共筑好家”，也没有参加过客户调研，促使她下决心的原因简单直接——“项目比竞争品单价便宜了2000元”。
一名参与上海项目带看的中介，他很少主动向客户强调“这是一个客户直接参与的项目”。“购房者最关心价格、交付和风险。”他说，“是不是客户直接参与，很少有人会问。”
在实际交易场景里，价格、交付可靠性等因素的优先级高于设计逻辑本身。前期洞察更像是一种“辅助解释工具”，而非直接促成交易的“决定性因素”，在市场趋紧时，往往率先被降级使用。
客户直接参与的本质是根据订单制造，但言辞的确定性不及行为，这意味着客户在付款前所表达的需求“未必是真实需求”。前述从事设计的人士分析，从设计定稿到最终交付，时间往往横跨两年以上，参与前期调研的“目标客户”并不必然会买。“普通需求项目通过批量采购控制成本，住宅开发过度个性化意味着推高售价，而绝大多数客户对价格高度敏感。”她说。
“传统逻辑是先把房子做好，再去市场上寻找匹配它的人；贝壳的逻辑，是先圈定一批人，再为他们量身定做。”一名研究人士评价，“后者的精准度确实更高，但上限也更低。”
成都项目实际积累潜在客户约30组，项目开盘后，这批潜在客户买了20多套，业内评价“潜在客户质量很高”。但他同时指出，样本调研不能覆盖所有人，“如果你只为那一小部分被调研到的人做产品，剩下的房子，仍然卖不掉”。
另外，部分项目引入全屋多台冰箱、主卧直饮水系统等“加分项”，必要性存疑。“有些设计师替客户想得太多了，甚至想到了客户自己尚未意识到的生活方式。”如果在设计阶段就锁定某一类人群，一旦市场客户无法匹配产品逻辑就完了。
截至2025年12月，贝好家已在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、长沙、佛山、武汉等地累计落地17个项目。除上海和成都两个自己运作的项目外，其余均为合作开发，合作伙伴包括中国电建、招商蛇口、越秀地产、绿城中国、滨江集团及新兴地产等。
北京通州项目通过640份有效问卷锁定主力买家，开盘即售出超300套；广州白云非核心区项目开盘当日销售比例达到81%；各地多个项目位列区域首月销量榜首。
平台野心
数据显示，2024年贝壳全年促成的房产交易总额约3.35万亿元。其中新房交易额约9700亿元，约占全国总额的10%；二手房交易额约2.25万亿元，占全国总量的30%以上。
覆盖全国的中介网络构成贝壳赋能销售的核心引擎。
截至2025年9月末，贝壳账面现金、现金等价物、受限资金及短期投资合计结余557亿元。这为其参与合作获取土地、深度绑定项目提供了雄厚基础，也构成其能够“共同承担风险”的底气来源。
但贝壳强调贝好家聚焦轻资产模式。早在2025年8月举行的中期业绩会上，贝壳管理层就确认，除上海和成都两个实验项目外，贝好家不再新增自己运作项目。
“中国房地产领域不需要多一家名叫‘贝壳’的开发公司，但应该需要一个更有客户视角的‘好伙伴’。”徐万刚说，“自己运作项目只是客户直接参与模式的样板，用来验证模式，也让团队真正理解开发全流程。”
贝壳的雄心也让部分开发公司心生警惕。一名还在观察贝好家的房地产公司高管担心，当平台同时掌握客户数据、交易渠道并介入产品定义，可能导致开发公司主导权流失。
对平台而言，对商业模式的考验，或许不在市场下行期，而是在市场恢复、开发公司议价能力回升之后。

上海奉贤的普通购房需求项目“贝涟C1”和成都金融城的顶级豪华项目“贝宸S1”，是国内最大的房产交易平台贝壳旗下贝好家部门独立运作的“孪生项目”。这两个项目的位置和定位差异很大，但被放在同一个实验框架下：
测试用大数据来改变房地产开发过程的可能性。
2025年12月12日，贝壳方面第一次公布这两个自己运作项目的销售数据。贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚说，上海项目在2025年10月底开盘，11月卖出78套，在上海当月新房销售数量中排第三，在奉贤区排第一；成都项目在11月中旬上市，不到一个月卖出25套，在成都全年售价2000万元以上的高端市场中，销售金额排第二。
尽管有这些亮点，上海和成都的项目还是面临销售压力，两个项目的首月销售比例都只有三成左右。“销售数据比我们自己的预期差了一些。”徐万刚说。
排名和销售比例之间的差距，引发一个话题：
当产品不断“做得更好”，市场是否愿意为“更好”持续付费？
贝好家定位为“用数据驱动的住宅开发服务平台”。贝好家以其他开发公司为客户，尝试用“客户直接参与设计和制造”的方式，介入项目从获取土地到产品设计的各个环节。
贝好家说，通过分析某个区域内的新房、二手房、潜在买家、房源等多方面数据，可以预测哪些户型卖得更快、市场能接受的总价和单价等参考指标，帮助开发公司更准确地获取土地。
贝好家还可以和贝壳在该区域内的门店中介合作，接触目标客户，深入了解他们的购房意愿和需求，相当于让潜在客户参与到产品定位和设计的全过程。
简单来说，贝壳试图将交易环节积累的数据和客户洞察能力，反向应用到开发的前期环节。
以2021年为分界线，中国房地产市场“历史性地从卖家主导转向买家主导”，房地产行业的关键在于能否真正“以客户为中心”重建开发模式，而贝好家试图回答的问题是：利用贝壳的大数据，能否帮助房地产公司优化前期决策，让整个行业获得更高的可靠性？
上海和成都的实验项目给出的答案是多方面的。
它们既展示了数据方法在产品层面的潜在价值，也暴露了它在应对整体市场周期时的局限性。当这个实验从自己运作转向更广泛的合作，更现实的动机分析不能回避：开发公司愿意付费的，究竟是更精准的产品判断，还是贝壳强大的销售渠道、资金支持和风险分担能力？
从“怕错过”到“怕买错”
国家统计局数据显示，全国商品房销售规模在2021年达到历史最高，全年销售面积和金额分别为17.94亿平方米和18.19万亿元。此后四年，销售规模持续下降。有业内人士认为，在市场深度调整期，房地产正转向一门“控制风险的生意”。
过去20多年，行业比拼的是“方向感”，只要选对城市、抓住时机，即使土地获取有小问题，市场也能弥补，“土地失误通常只是赚多赚少的区别”。
在市场下行期，容错空间大大缩小，一次前期判断失误，往往意味着数亿元甚至几十亿元的投资将长期卡在项目中，现金流风险被放大。
现在最怕的不是错过，而是买错。
开发公司渴望“可靠性”，这抑制了他们的投资热情。以国家统计局公布的2025年前11个月数据推算，2025年全年住宅新开工面积约为4.3亿平方米，远低于2019年的高点。多名业内人士提到，现在启动新项目伴随较高的决策风险。
需求侧的结构也在变化。
2023年至2025年，全国一二手房交易总量稳定在13亿平方米左右，“在12亿至13亿平方米区间形成了底部支撑”，但交易主流转向二手房市场。目前大城市二手房成交占比达73%，在北京、上海等城市，这一比例甚至超过80%；而仅在四年前，新房在这些城市仍占七成以上份额。
购房者的行为也不像以前了。贝壳平台上，客户从开始看房到最终成交的平均看房次数，从2021年的约10次上升到当前的17次，观望情绪明显加重，成交周期明显延长。
开盘只是漫长销售期的起点。任何前期判断的小偏差，都可能在随后数年内持续放大，转化为库存压力。
“当下不能再指望靠销售去创造需求，只能靠产品去激发需求。”中国电建地产一名区域负责人说。他认为，房地产公司能反复调整、自己掌控的变量，“几乎只剩下产品本身”。
“产品吸引力”空前重要，但它的内涵却没有统一标准。“开发公司开盘就像开盲盒。”徐万刚这句话点出了传统模式的核心问题——关键决策高度依赖区域经验、历史模板以及个人判断。
贝好家带着“用数据驱动”的方案出现。“我们从未想过要当一家开发公司，”徐万刚强调，“我们要做的，是充分发挥数据优势。”
贝壳的客户直接参与模式包含四类数据：公开的新房数据、作为价值参考的二手房数据、由客户行为构成的买家画像，以及覆盖超2.4亿套房屋的“楼盘数据库”。贝壳此次跨界意在挖掘其最核心的资产——全国真实交易数据和潜在客户的行为轨迹，提炼出判断依据。
数据如何“改变”流程？
贝好家将数据应用打包成定位、设计、质量控制、营销等模块，供开发公司自主选择，并在关键环节引入“客户验证”。为了给市场提供完整样本，贝好家决定亲自操作，在上海和成都各打造一个“实验项目”。
2024年9月，贝好家以10.76亿元竞得成都金融城三期地块，折合楼面价27300元/平方米，成为当时成都的“地王”；同年12月，又以6.97亿元总价拿下上海奉贤新城一宗住宅用地，溢价率13.9%。
在上海和成都两个项目上，团队都在获取土地前、设计启动前、方案完成后，进行了三轮密集调研，累计完成数千份中介问卷和数百组客户深度访谈，在每一个关键节点用数据和反馈反复检查。
在传统开发流程中，获取土地是房地产公司最核心的决策。“我们评估地块价值时，也会参考周边二手房成交数据，包括销售速度、价格区间和买家结构，这部分工作通常委托专业机构调研，而不是来自一线门店的实时反馈。”
大型公司投研能力较强，但大量中小开发公司的投研力量薄弱，这构成了贝好家数据服务的潜在市场。
更具冲击力的变化发生在设计环节。“在获取土地之后，设计团队花了整整四天时间，深度访谈客户。”
一名传统房地产公司产品设计部门人士说，在实际设计环节，客户画像和产品偏好往往由销售部门负责提炼，设计部门需要在这些市场判断和利润要求之间寻找平衡，“最终目标仍然是卖得好”。
在成都项目立项后，贝壳通过服务高端客户的门店中介，对当地持有一套或多套2000万元以上房产的客户进行问卷和深度访谈，并将反馈融入设计。
72%的客户认为，“景观视野的价值高于房屋朝向”，项目为此调整楼栋角度，优先保障景观条件。不过，在南方城市，景观重要性高于朝向本就是行业共识，贝好家成都案例更多体现的是对行业惯例的“再确认”。
贝好家对客户反馈的响应还体现在大量细节。比如，调研显示目标客户“洗脚频率高于洗澡”，成都项目便在主卧和老人房预留上下水管道，设置专用洗脚池。上海项目在获取土地阶段即上线“共筑好家”社区，吸引潜在客户讨论，最终，让“屋顶共享菜园”从想法变为现实。

Autor: Andreas M. Antonopoulos
Jest jednym z najbardziej wpływowych promotorów Bitcoin i technologicznych mistyków na świecie.
Ma za sobą wykształcenie z informatyki i systemów rozproszonych na University College London (UCL), a od 2012 roku poświęca się pełnym czasie badaniom i edukacji w zakresie Bitcoin, a społeczność nazywa go „Sokratesem świata Bitcoin”.